La location saisonnière d'un bien en zone tendue

La crise du logement touche un nombre grandissant de métropoles françaises, et c’est pourquoi de nombreuses communes durcissent leurs réglementations et obligations envers les propriétaires de locations saisonnières.

Spécificités des métropoles en zones tendues

L’accès difficile au logement

Impossible d’ignorer la crise du logement que subissent certaines grandes villes de l'hexagone : entre les loyer en hausse continue et le peu de logements vacants disponibles à la location, les locataires au sein des villes telles que Paris ont de quoi s’arracher les cheveux.  C’est ainsi que se définie une “zone tendue “: une commune urbaine ou le marché de l’immobilier a atteint un point de non retour. Les prix du loyer y sont encadrés, peu de logements sont disponibles à la location, la commune est, bien souvent, assujettie à une surtaxe d’habitation pour les propriétaires de résidences secondaires, et une taxe sur les logements vacants peut y être appliquée. Ces villes en zone tendue ont également la particularité de compter plus de 200 000 habitants en leur sein. C’est ainsi le cas des villes de Marseille, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Lille, Lyon, Nice, Montpellier, Bordeaux et Rennes. Bien entendu, Paris est considéré comme étant en zone tendue, et les communes de Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de Seine-Saint-Denis le sont également. Les plus petites communes françaises se réjouissent de l’installation de logements locatifs courtes durées dans leur région. Cet engouement est dû à de multiples raisons liées aux bénéfices engendrés par l’augmentation de l’afflux touristique. Pourtant, ce n’est pas le cas pour les communes situées en zone tendue. Ces villes-là tentent ainsi d’enrayer l’augmentation de biens en  locations saisonnières, afin de réduire les difficulté d’accès à un logement longue durée pour les citoyens de la région.

La taxe sur les logements vacants

Bien entendu, les communes situées en zone tendue, et donc soumises à une crise du logement en général, ne peuvent se permettre de voir se multiplier les logements vacants entre leurs murs. Ces métropoles appliquent ainsi une taxe valable uniquement sur ce type de biens locatifs, taxe qui permet de sanctionner et de dissuader les propriétaires qui souhaiteraient laisser leurs bien immobiliers volontairement inoccupé.  Dans la pratique, tout logement n’ayant pas été occupé au cours de l’année passée au complet est considéré comme vacant. Quelques exceptions s'appliquent cependant aux logements qui ont été occupés durant 90 jours de suite au cours de l’année passée, aux logements considérés comme des résidences secondaires non destinées à la location temporaire, aux logements en cours de vente, ainsi que les logements considérés comme inhabitables.

La surtaxe d’habitation

La surtaxe d’habitation n’est pas forcément appliquée à l’ensemble des zones tendues de France, puisque la décision de sa mise en vigueur est indépendamment décidée par les communes concernées. Toutefois, le choix de sa mise en place est un excellent indicateur de la densité de logements occupés d’une région. Cette surtaxe consiste en une majoration de la taxe d’habitation, applicable aux propriétaires de logements meublés non considérés comme résidence principale : ce qui comprend, bien entendu, les locations saisonnières.

Propriétaire d’un logement en zone tendue : quelles sont mes obligations ?

Le changement d’usage

Ainsi, au sein de ces zones tendues, la location saisonnière est à présent considérée comme une activité commerciale. Ce changement d’appellation doit entraîner un changement d’usage, dont il est nécessaire de demander l’autorisation en mairie. La demande de changement d’usage peut également s’appliquer au sein de villes possédant moins de 200 000 habitants, tels que Sète, Nîmes, ou encore Versailles. Cette décision est prise par les élus en activité, et il est donc absolument indispensable de se renseigner en mairie sur l’application ou non de cette réglementation dans la commune concernée par le bien locatif. Certaines municipalité, plus que d’autres, rechignent bien souvent à délivrer les autorisations de changement d’usage : il vous faudra donc vous armer de patience, en plus de déposer un dossier complet en mairie. Ce dernier doit comprendre, entre autres, un formulaire dûment complété, ainsi qu’un grand nombre de documents justificatifs (acte de propriété, plans du logement, extrait cadastral, etc.)

Précisons également que cette autorisation de changement d’usage n’est pas valable éternellement. Sa durée de validité dépend des communes : à Marseille, la validité est illimitée, tandis qu’à Nantes, l’autorisation de changement d’usage n’est que valable 4 ans, sans aucune possibilité de renouvellement ou de prolongation. A Lille, cette ci n’est valable que deux ans, et ne peut être renouvelée plus de deux ans. Il est donc absolument nécessaire pour les propriétaires de locations saisonnières de se renseigner au préalable sur ces modalités.

Le numéro d’enregistrement

Une fois l’autorisation de changement d’usage délivré par la commune concernée, les propriétaires devront obtenir un numéro d’enregistrement à l’aide d’une déclaration sur internet. Pas de délai d’attente nécessaire cette fois-ci, le numéro d’enregistrement est directement communiqué aux propriétaires une fois la déclaration effectuée. Notez que le numéro en question doit obligatoirement être affiché sur les annonces de location en ligne.

La règle de la compensation

La grande majorité des communes situées en zone tendue appliquent une règle de compensation inhérente au changement d’usage. Il s’agit d’une réglementation dont le but est de limiter la propagation des locations saisonnières au sein des zones tendues. Ainsi, les propriétaires souhaitant effectuer ce changement d’usage, se doivent de convertir 1 mètre carré de surface commerciale en logement pour tout mètre carré converti en bien de location saisonnière. Ceci peut s’effectuer au sein même du patrimoine immobilier du propriétaire, à condition que celui-ci soit situé dans la même zone tendue que le logement locatif à courte durée, ou que le meublé de tourisme concerné. Il est également possible d’acquérir des “droits de commercialité”, obtenus auprès d’un bailleur social, moyennant des coûts.

Non respect des règlementations en zone tendue : les risques.

Gare aux propriétaires souhaitant outrepasser ces réglementations des zones tendues : les sanctions encourues sont plus que dissuasives. Les propriétaires encourent 50 000 euros d’amende par logement concerné, ainsi que 100 euros par jour et mètre carré d’astreinte, et ce, jusqu’à la régularisation complète de leur situation. Les propriétaires qui ne respectent pas ces lois encourent également des poursuites pénales, notamment dans les cas de dissimulation ou de déclaration volontairement erronées. Il en est de même pour les propriétaires proposant à la location touristiques des biens non équipés d’un numéro d’enregistrement. Ces derniers peuvent encourir une amende de 5 000 euros, et la plateforme de réservation en ligne hébergeant l’annonce concernée risque une amende de 12 5000 euros.

Quels sont mes avantages à louer en zone tendue ?

Rassurez-vous, le véritable parcours du combattant des propriétaires de locations saisonnières situés en zone tendue est, par la suite, largement récompensé. En effet, ces locations saisonnières ne désemplissent que très rarement, et les propriétaires concernés pourront louer leurs logements secondaires à un grand nombre de touristes, quelle que soit la période de l’année. Ces derniers se voient ainsi afficher un taux de remplissage record, bien souvent sans avoir à y mettre des efforts considérables. Cette situation permet également à ces propriétaires d’éviter la taxe des logements vacants, puisque leurs biens immobiliers en zone tendue destinés à la location de vacances seront continuellement occupés par des touristes. Les propriétaires pourront alors rentabiliser au maximum leur investissement financier, sans avoir à batailler pour trouver des locataires courte durée.

‍Pour conclure, nous vous rappelons l’indispensabilité de vous renseigner auprès de la mairie de la commune concernée par votre bien locatif avant d’entamer toute démarche de location saisonnière. En respectant les diverses réglementations en vigueur, les propriétaires pourront jouir d’un taux de réservation record, qu’il serait par ailleurs bien utile de gérer à l’aide d’un channel manager, ou encore d’une solution de délégation externe.