Nos équipes d’experts de la location saisonnière vous accompagnent dans votre projet locatif et vous partagent les astuces à connaître sur notre blog. En savoir plus sur Homerez
Fixer le prix le plus juste est essentiel. En effet, lorsqu'ils cherchent une location de vacances, les trois critères les plus déterminants pour les voyageurs sont la localisation de la propriété, les photos de l’annonce, et le prix. En effet, les voyageurs ont très souvent un budget « voyage » à respecter, et afin de se rapprocher le plus possible de leur idéal qualité/prix, il faut faire attention à certains points. Pour la France, les tarifs à la semaine pour une location de vacances peuvent varier de 300€ à 20000€. Dans cet article, vous allez découvrir les erreurs à éviter ainsi que des conseils pour estimer les prix de votre location de vacances toute l’année. Si vous démarrez tout juste votre activité, notre guide complet de la location saisonnière couvre les bases avant même la question du prix.
Calendrier des saisons touristiques en France
Avant de fixer un prix, encore faut-il savoir à quelle saison appartient chaque période de l'année. Ce repère paraît simple, mais c'est lui qui structure toute la réflexion tarifaire qui suit : un logement peut légitimement se louer bien plus cher en juillet qu'en novembre, à condition de comprendre pourquoi.
En France, le découpage le plus courant distingue quatre périodes.
Haute saison
Juillet, août et décembre. Deux moteurs de demande bien différents s'y superposent : les grandes vacances d'été, qui concentrent les départs des familles, et les fêtes de fin d'année, portées par les stations de montagne et les villes animées par leurs marchés de Noël. C'est la période où les réservations se font le plus à l'avance et où le taux d'occupation monte le plus vite.
Moyenne saison
Les vacances scolaires de février, celles de Pâques et la Toussaint. La demande reste soutenue, surtout portée par les familles avec enfants scolarisés, mais elle est plus étalée dans le temps que la haute saison : les dates varient selon les zones scolaires (A, B, C), ce qui répartit les réservations sur plusieurs semaines plutôt que sur un seul pic.
Basse saison
Mai, juin et septembre. Les enfants sont encore ou déjà à l'école, mais les conditions restent favorables (météo, disponibilité des hébergements), ce qui attire une clientèle différente : retraités, voyageurs sans enfants, déplacements professionnels. C'est souvent la période la plus intéressante pour un propriétaire qui veut optimiser son taux d'occupation sans pratiquer les tarifs les plus élevés.
Hors saison
Le reste de l'année. La demande y est la plus faible et la plus irrégulière, ce qui en fait aussi la période où un ajustement de prix a le plus d'effet sur le taux de remplissage.
Ce découpage national reste une base, pas une règle absolue : la saisonnalité réelle dépend surtout de la géographie et des événements locaux. À Strasbourg, la haute saison se situe en novembre et décembre, portée par le marché de Noël. À Quiberon, en Bretagne, elle reste calée sur l'été, comme dans la plupart des destinations littorales. La même logique s'observe à l'international : en Inde, la période des moussons ralentit nettement la fréquentation estivale.
Pour transformer ce calendrier en grille tarifaire, deux cas se présentent. Si votre logement se trouve dans une destination visitée toute l'année, une grande ville par exemple, un tarif hiver et un tarif été suffisent généralement. Si votre destination est plus typée (littoral, montagne, campagne), un calendrier de prix plus détaillé, construit autour des vacances scolaires et des jours fériés, donne un résultat nettement plus précis, et c'est justement ce qu'on va voir dans la section suivante.
Comment calculer le prix juste pour chaque saison ?
Connaître les saisons, c'est la première étape. La seconde, plus délicate, consiste à transformer ce calendrier en un prix concret pour chaque période. Trois repères permettent d'y arriver progressivement : votre seuil de rentabilité, les prix pratiqués autour de vous, puis l'ajustement saison par saison.
Définir le seuil de rentabilité
Avant de penser à la haute saison ou aux périodes creuses, il faut connaître votre seuil de rentabilité. Ce seuil correspond au niveau d'activité minimum à partir duquel votre location devient rentable, c'est-à-dire le moment où les recettes couvrent l'ensemble de vos frais, fixes comme variables (charges, ménage, assurance, taxes locales). C'est ce chiffre qui doit servir de plancher, quelle que soit la saison : en dessous, vous perdez de l'argent à chaque réservation, même en période creuse où l'envie de remplir le calendrier pousse parfois à casser les prix.
Pour avoir une première estimation de vos revenus potentiels, vous pouvez utiliser notre outil d'estimation, qui donne un ordre de grandeur avant même de fixer vos tarifs saison par saison. Certains propriétaires accompagnés par Homerez partagent d'ailleurs le détail de leurs revenus locatifs, ce qui donne un point de comparaison concret.
Analyser la concurrence locale
Une fois ce plancher posé, il faut regarder ce qui se pratique autour de vous. Repérez les annonces similaires à la vôtre dans votre zone (même type de bien, même capacité, même niveau de prestations) et observez comment leurs prix évoluent d'une saison à l'autre. Cela donne une fourchette réaliste, propre à votre marché local, plutôt qu'un chiffre théorique.
Le détail compte autant que la fourchette elle-même. Deux logements dans la même résidence peuvent justifier des écarts de prix sensibles selon la vue, l'équipement (lave-vaisselle, climatisation) ou la distance à pied des commerces et de la plage. Se positionner "en dessous" ou "au-dessus" de ses voisins doit être un choix conscient, pas une approximation.
Le choix de la ou des plateformes sur lesquelles diffuser votre annonce influence aussi le prix que vous pouvez pratiquer, chaque site ayant ses propres usages et ses propres frais.
Appliquer un coefficient saisonnier
Le seuil de rentabilité donne le plancher, l'analyse de la concurrence donne la fourchette du marché. Reste à faire le lien entre les deux, saison par saison. Le principe consiste à partir de votre tarif plancher, puis à l'ajuster à la hausse pour les périodes de forte demande (haute saison, événements locaux) et à la baisse pour les périodes plus calmes (basse saison, hors saison), en vous calant sur la fourchette de prix observée à l'étape précédente pour chaque période.
Il n'existe pas de coefficient universel applicable à toutes les locations : l'écart entre votre tarif haute saison et votre tarif hors saison dépend de votre destination, du profil de votre bien et de l'intensité réelle de la demande locale. Un logement dans une station très touristique verra souvent un écart marqué entre l'été et l'hiver, alors qu'un bien en zone urbaine, visitée toute l'année, aura des écarts plus resserrés.
Si ajuster manuellement ces tarifs plusieurs fois par an devient chronophage, un logiciel de gestion locative peut automatiser une partie de ce travail.
Toujours communiquer ses prix !
Inspiré des hôtels, c'est Airbnb qui a lancé cette tendance de « package » tout compris pour les locations de vacances, et cela facilite la vie du locataire, mais également celle du propriétaire.
L’information sur les prix est primordiale. Le voyageur doit savoir exactement, avant le paiement, ce qu’il aura à régler. Tous les sites de location de vacances vous demandent d’afficher un prix et de bien spécifier ce qui est inclus dans ce prix. Il est, en effet, judicieux d’inclure les services proposés dans votre prix. Cela permet au locataire de connaître le tarif exact de votre prestation, sans mauvaises surprises. Le ménage, Internet, les draps, les consommables ou encore le chauffage en hiver, vous devez tout prendre en compte. Inspiré des hôtels, c’est Airbnb qui a lancé cette tendance de « package » tout compris pour les locations de vacances, et cela facilite la vie du locataire, mais également celle du propriétaire.
Stratégies de tarification avancées
Gérer les courts séjours et les frais annexes
Le calendrier des saisons donne la trame, mais deux ajustements viennent s'y superposer : la durée du séjour et les frais annexes.
Sur les courts séjours, une nuit ou deux, en dehors d'une semaine complète, le prix par nuit peut être relevé par rapport à une nuit d'un séjour plus long. Cela compense le temps de ménage et de gestion, qui reste le même que le voyageur reste une nuit ou une semaine. On retient généralement un supplément moyen de 15% par nuit pour un court séjour, comparé au tarif d'une nuit classique. À l'autre bout de l'échelle, le prix d'une semaine en pleine saison peut représenter à lui seul l'équivalent d'un mois de location hors saison.
Les frais annexes, ménage, literie, taxe de séjour, caution, méritent la même attention que le tarif nocturne. Deux options s'opposent : les inclure dans un prix unique affiché dès le départ, ou les détailler ligne par ligne au moment de la réservation. La première option est plus simple à comparer pour le voyageur, ce qui rejoint ce qu'on a vu plus haut sur l'importance d'un prix tout compris clair.
Mettre en place une tarification dynamique
La tarification saisonnière fixe une grille pour l'année, mais elle reste figée une fois posée. La tarification dynamique va plus loin : le prix s'ajuste en continu, en fonction de la demande réelle plutôt que du seul calendrier. Plusieurs signaux entrent en jeu, le taux de remplissage déjà atteint pour une période donnée, le nombre de jours restants avant la date de séjour, ou un événement local qui fait grimper les recherches sur une semaine précise.
Concrètement, deux logements avec la même grille saisonnière de départ peuvent finir avec des prix différents pour les mêmes dates, simplement parce que l'un se remplit plus vite que l'autre. Suivre ces signaux manuellement demande un temps de veille conséquent, ce qui explique pourquoi de plus en plus de propriétaires s'appuient sur un outil ou un accompagnement dédié plutôt que sur un calendrier figé en début de saison.
Revoir ses prix chaque année
Tous les ans, vous devez réévaluer le prix de votre location. En fonction de l’année passée, vous pouvez soit augmenter votre prix, soit le baisser. Cependant, il ne faut pas nécessairement attendre une année entière pour revoir ses prix. Il faut être réactif ! Si vous remarquez au mois de mai qu’aucune réservation n’a été faite pour la saison d’été, alors réévaluez le prix de votre location de vacances à la baisse. Vous pouvez également proposer des promotions de dernières minutes.
Homerez propose d'ailleurs de vous aider pour ce genre d'opérations. Notre technologie et nos équipes vous accompagnent pour définir et moduler vos prix en fonction du marché. Vous pourrez ainsi maximiser vos réservations tout au long de l'année.
Rappel des erreurs à éviter quand vous devez fixer le prix de votre location :
Estimer le prix d’une location de vacances est difficile et demande quelques recherches. C’est après plusieurs saisons que vous pourrez vraiment connaître les prix qui fonctionnent le mieux pour votre propriété. Faites des tests et n’hésitez pas à changer les prix pour les courts séjours et la basse saison. En conclusion, fixer le prix est une affaire d'expérience couplée à un travail d'investigation sérieux. Pour aller plus loin sur la gestion de votre location, nos guides propriétaires détaillent chaque plateforme et chaque étape de votre activité.
