Louer sa résidence secondaire en Airbnb : Explications ?

Faire du Airbnb avec sa résidence secondaire signifie mettre à disposition une propriété meublée pour une courte durée peu importe le type de location. Pour rappel, est considérée comme résidence secondaire, selon la loi Alur, un logement occupé à moins de huit mois par an. Le loueur a le choix de proposer son logement à la nuit, à la semaine, ou au mois.

Cependant, le nombre de nuits maximum en Airbnb en résidence secondaire ne peut dépasser les 90 jours consécutifs. 

Comprenez que vous ne pouvez pas louer à un seul client pour une durée de plus de 3 mois.

En ce qui concerne les périodes durant lesquelles les propriétaires peuvent louer : il n’y en a pas ! Le bien peut être mis en location aussi bien pendant les saisons touristiques, que durant le reste de l’année.

Le premier avantage de la location Airbnb (ou location saisonnière / location de vacances / location courte durée) est donc comme vous l’aurez compris : la flexibilité. En tant que propriétaire, vous aurez le choix de jouir de votre bien quand bon vous semble.

Attention cependant, si vous louez votre résidence principale, vous ne pourrez pas la mettre en location plus de 120 jours par an. Un dépassement de cette limite engendrera des amendes conséquentes.

1er avantage de la location saisonnière : Une rentabilité avantageuse

Même limitée à 120 jours par an, la location saisonnière permet de dégager des recettes intéressantes. En effet, la rentabilité brute de la location saisonnière est souvent deux fois supérieure à celle de la location longue durée.

Prenons par exemple un chalet dans les Alpes : en haute saison, une semaine peut être louée parfois jusqu'à 6000€. Lissée sur l’ensemble de l’année, la location saisonnière peut s’avérer rapidement plus rentable que la location longue durée.

Encore une particularité de la location en courte durée, les tarifs décidés par les propriétaires ne sont pas plafonnés. Attention, cependant, afficher des prix trop élevés par rapport à la moyenne du marché peuvent faire fuir les voyageurs.

Vous risqueriez dans ce cas de ne pas profiter du potentiel maximal de votre propriété.

Renseignez-vous sur les prix appliqués et les prestations offertes dans la région où se situe votre logement et trouvez un juste milieu.

Pour se faire, vous pouvez réaliser une veille sur des sites de réservations en ligne comme Airbnb, Abritel ou encore Booking. Si vous n’avez pas le temps de faire une étude de marché approfondie, vous pouvez déléguer cette tâche à des experts de la location de vacances.

La location saisonnière pour sa résidence secondaire quant à elle ne possède pas la limite des 120 jours par an, donc en louant votre résidence principale vous aurez une rentabilité moindre car soumis à cette limite. De plus, le seuil de rentabilité estimé d’une propriété louée sur Airbnb, est atteint à partir de 126 jours loués par an. 

2ème avantage : Comment déclarer une résidence secondaire aux impôts ? 

De manière générale, la fiscalité des locations saisonnières est plus souple que la fiscalité des locations longue durée. Si les recettes perçues au cours de l’année sont inférieures à 760€ alors vous êtes exonéré d’impôts.

Cependant, si vous percevez plus de 760€ par an, vous êtes alors imposable. Dans ce cadre, deux régimes fiscaux existent : le régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro BIC) et le régime réel.

En optant pour un régime micro BIC, vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs annuels. Cet abattement peut aller jusqu'à 70% lors de la mis en location d’un bien classé en meublé de tourisme.

En optant pour le régime réel : vous pourrez déduire de vos recettes locatives annuelles l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez par exemple déduire les charges comme de grosses réparations ou encore les frais d’annonces.

Ainsi, la location de résidence secondaire permet également d’obtenir des avantages fiscaux non-négligeables.

3ème avantage de la location saisonnière : Oubliez les impayés

Les impayés sont le cauchemar des loueurs de longue durée. En courte durée, ce risque est quasiment inexistant.

Que vous passiez par une plateforme de location de vacances ou que vous louiez directement à un particulier, l’usage de la location saisonnière veut que les séjours soient payés d’avance !

Si vous n’êtes pas convaincu, vous pouvez également fixer un montant d’acompte, ou d’arrhes pour vous prémunir au mieux de tout défaut de paiement.

4ème avantage : Entretenir votre résidence secondaire

Les coûts fixes liés à l’entretien d’une résidence secondaire peuvent être importants. Selon une étude réalisée par Atout France, une résidence secondaire coûte 4 000€ par an pour un taux d’occupation de 12% par an. Ainsi, proposer votre bien sur Airbnb vous permet d’amortir ces frais.

La location saisonnière peut donc permettre de diminuer les frais, tout en entretenant sa résidence. Les locataires font vivre les locations vides en mettant en marche l’eau, l’électricité, le chauffage ou encore en aérant de manière régulière.

Par exemple, aérer est un acte primordial pour évacuer l’humidité qui, à long terme, peut détériorer l’habitation. L’aération permet aussi d’éliminer les polluants qui stagnent dans les différentes pièces à vivre.

5ème avantage de la location saisonnière : Profitez de votre bien

Les propriétaires louant des meublés touristiques gardent la possibilité de jouir de leur bien. Avec des options flexibles comme des réservations à la nuit et non au mois ou à l’année le propriétaire est maître de son calendrier. 

De plus, cela représente une alternative à la vente ou à la location classique de cette résidence, en effet par rapport au bail classique, la location saisonnière vous permet de ne pas forcément vous engager pour de longues périodes. Vous pourrez donc profiter de votre bien comme vous le voulez pour y séjourner au cours de l’année. 

La gestion du calendrier peut être stressante pour certains, pourtant, il existe des outils pour simplifier cette gestion! Mettre sa résidence en location de courte durée confère donc une certaine liberté aux propriétaires. La location saisonnière offre donc de nombreux avantages indéniables. 

Si vous disposez d'un bon outil de gestion, la location à court terme est une bonne option pour gagner en flexibilité et augmenter vos revenus tout en profitant de réductions et d’avantages fiscaux. Enfin, humainement, la location saisonnière a également ses avantages : vous aurez la chance de rencontrer très souvent des voyageurs du monde.

Vous êtes propriétaire et vous voulez mettre votre bien en location ? Entre location de longue durée et de courte durée votre cœur balance ? Vous avez découvert dans cet article, les principaux avantages de la location saisonnière. À titre comparatif, nous vous proposons de lire également l’article : “les avantages de la location de longue durée” sur le blog de Dividom, expert en achats locatifs.

Dernier point : comment déclarer une résidence secondaire en location ?

Pour déclarer une résidence secondaire en tant que location saisonnière en France, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Obtenir une autorisation d'exploitation : Si votre résidence secondaire se trouve dans une zone où la location saisonnière est autorisée, vous devez obtenir une autorisation d'exploitation auprès de la mairie ou de la préfecture de votre localité en remplissant le formulaire CERFA14004. 

Il est également important de demander auprès de la mairie une autorisation de changement d usage du bien, car l’usage d'habitation est modifié étant donné qu’une activité commerciale se déroulera dans votre location, ce n’est donc plus un “usage d’habitation” mais un “usage commercial”. Les villes concernées par ce changement d’usage sont : 

• Les villes de plus de 200 000 habitants
• Paris et les départements de la petite couronne parisienne 
• Les zones de plus de 50 000 habitants considérées comme “tendues”

Cependant, si votre résidence secondaire se trouve dans une copropriété, il faut donc s'assurer que le règlement de copropriété autorise la location touristique. En effet, la présence d’un locataire d’une résidence secondaire en tant que logement meublé dans une copropriété peut être synonyme de nuisances, ainsi si dans le règlement de copropriété une clause d’habitation exclusive est présente, il est important de s’y conformer. La seule manière de contourner la règle est de modifier le règlement par vote unanime de l’assemblée générale.

• Immatriculer votre logement : Vous devez immatriculer votre logement en tant que meublé de tourisme auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) de votre région.
• Enregistrer votre logement auprès des services fiscaux : Vous devez obtenir le numéro d’enregistrement de votre logement auprès des services fiscaux en remplissant le formulaire 2042 C PRO. Ce formulaire vous permettra de déclarer vos revenus locatifs et de déterminer le montant de l'impôt sur le revenu que vous devez payer.

• Assurer votre logement : Il est obligatoire d'assurer votre logement en tant que location saisonnière, pour couvrir les dommages éventuels causés aux locataires.
• Respecter les règles de sécurité : Vous devez respecter les règles de sécurité en vigueur pour les locations saisonnières, telles que les normes d'équipement et d'entretien, ainsi que les obligations d'information et de communiquer les documents aux locataires comme le contrat de location.

Il est important de suivre ces étapes pour éviter des sanctions administratives et fiscales. Il est également conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé dans le secteur de la location saisonnière pour vous assurer de respecter toutes les obligations légales et fiscales.

En plus de l’imposition de votre résidence secondaire, ces dernières ne sont pas exonérées de la taxe d’habitation. Cette taxe concerne les locaux meublés affectés autres que ceux affectés à l’habitation principale et qui possèdent suffisamment de meubles pour permettre l’habitation. De plus, les dépendances immédiates du logement sont également concernées (parking ou garage privé) même celles non meublées. Il en va de même pour la taxe foncière. 

Cependant, vous pouvez être exonéré de certaines de ces taxes (foncière, d’habitation, majoration de séjour…) en demandant une note de classement entre 1 et 5 étoiles de votre meublé de tourisme auprès d’un organisme certifié par le comité français d’accréditation. Cette note varie en fonction des équipements et du confort de votre bien. Ainsi, une personne se déplacera dans votre résidence secondaire pour l’évaluer, vous recevrez les résultats sous quinze jours, que vous pouvez contester sinon ce classement est valable 5 ans.

Enfin, dans de grandes villes telles que Paris ou Lyon une demande de compensation peut être effectuée. Cela signifie qu’il faut compenser les mètres carrés perdus par la résidence secondaire en rachetant des locaux de même dimensions afin de les transformer en logements. Ce qui permet de réguler le catalogue de logements disponibles pour les locaux

Avec la mise en place de la Loi ELAN en novembre 2018, de nombreuses sanctions attendent les propriétaires qui ne font pas les déclarations en mairie nécessaires.

• Ne pas enregistrer son meublé de tourisme dans une commune de + de 200 000 habitants, c'est le risque d'encourir une amende de 5 000 € (c'était avant une amende de 450 €).
• Vous risquez une amende de 10 000 € si vous ne communiquez pas le nombre de jours où votre location a été louée.
• Vous risquez une amende de 50 000€ par logement si vous n'avez pas déclaré le changement d'usage de votre résidence secondaire comme location meublée.

Enfin, si vous désirez louer votre résidence secondaire sur Airbnb, mais que les démarches administratives ou de mise en ligne vous freine, Homerez peut vous aider en vous proposant un accompagnement personnalisé pour mettre en ligne votre bien sur Airbnb, mais également d’autres plateformes partenaires telles que Booking ou encore Abritel. Par ailleurs, Homerez se charge également de la gestion de ses annonces une fois publiée, la gestion des réservations et la communication avec les voyageurs.

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