Loi ALUR : Résumé pour les propriétaires de location meublé

Définition de location meublée selon la Loi ALUR : 

La définition proposée d’une location meublée est la suivante : un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, cependant une liste de mobilier pour votre location meublée a été mise en place en 2015, ainsi la loi ALUR prévoit que dans un meublé doit être présent : 

• Une literie (lit , matelas, draps, couverture)
• un four ou four à micro-ondes
• des plaques de cuisson fonctionnelles peu importe le type
• Des ustensiles de cuisine suffisants pour les repas
• Un frigo et un congélateur ou un frigidaire avec un compartiment à -6°C
• une table et plusieurs chaises
• Des stores, volets pour dissimuler la lumière allant dans les chambres à coucher
• plusieurs étagères ou rangements
• des luminaires
• un matériel d'entretien adapté pour prendre soin du logement 

Pour obtenir le statut de location meublée elle doit être la résidence principale du locataire, c'est à dire une résidence occupée au moins huit mois par an, même si des situations d’exceptions peuvent être présentes telles que : 

• les voyages d'affaires ou éplacement récurrent justifiés
• des raisons de santés nécessitant une hospitalisation fréquente
• Différents cas de force majeure 

Impacts de la Loi ALUR sur les locations meublées : 

La loi ALUR concerne les propriétaires de résidences principales qui souhaitent la mettre en location, les dispositions qui s’y appliquent sont les suivantes : 

• la mise en oeuvre d’un état des lieux de sortie et d'entrée 
• la délivrance d’un diagnostic technique
• un plafonnement des frais d’agence
• un encadrement des loyers situés en zones tendues
• une durée de contrat de location instaurée à 1 an
• diverses clauses interdites dans le contrat
• les obligations du propriétaire qui évoluent
• la protection renforcée des propriétaires âgés

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Pour l’état des lieux d'entrée et de sortie, ils sont souvent convenus à l’amiable entre le propriétaire et le locataire cependant, cette partie n’est pas à négliger, il décrit les équipements disponibles et en fin de bail un état des lieux final est effectué pour comparer les possibles changements.

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Par ailleurs, la restitution du dépôt de garantie du locataire a été réduite à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est égal à celui d’entrée. Si ce délai n’est pas respecté, une pénalité de 10% sur le montant du dépôt est à prévoir. Pour la loi ALUR, la caution, soit le dépôt de garantie possède un montant qui ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit être indiqué dans le contrat de location.

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En ce qui concerne la mise en place du diagnostic de performance énergétique, il doit porter sur le plomb, l’amiante, les termites, le gaz naturel, les risques naturels et technologiques et les performances en termes d’énergie et d'électricité du logement.

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Le plafonnement des frais d’agences concernant les honoraires perçus par ces dernières, cela permet de ne pas dépasser un certain montant en fonction de la zone où se situe le logement. Ces honoraires sont les suivants : 

• Entre 12€ et 15€/ m² en zone très tendue 
• 10€ et 13€ / m² en zone tendue 
• 8€ et 11€ / m² en zone normale

L’encadrement des loyers est également une autre mesure prise, il permet de ne pas avoir des loyers excessifs dans les villes les plus tendues, cet encadrement a été instauré une première fois par la loi ALUR puis a été repris par la loi ELAN en 2018 ce qui donne la possibilité aux villes de : 

• Paris
• Lyon et Villeurbane
• Lille, Lomme, Helemmes
• L’intercommunalité plaine commune et Est ensemble (93)
• ontpellier
• Bordeaux
• Pays basque et grenoble 

d’établir ce fonctionnement d’encadrement des loyers sur une période de huit ans. Cependant, il ne concerne pas les locations saisonnières.

Pour l'encadrement des loyers, la loi ALUR proposait en 2014 la loi de garantie universelle des loyers et qui devait entrer en vigueur en 2016, cette loi permettait de garantir aux bailleurs la défaillance de son locataire et recevait une redevance de l'État en cas de loyer impayé. Elle devait également permettre aux locataires d’éviter d’être expulsés de leur logement notamment en ayant comme critère le niveau de salaire ou revenu et leur proposer un étalement pour le paiement des loyers. Cependant au vu des coûts élevés de cette garantie pour l’état, un nouveau dispositif a été mis en place : le dispositif VISALE, le principe étant le même. Le remboursement des loyers en cas d’impayés se fait par action logement jusqu’à 36 mensualités. Le dispositif est gratuit pour les propriétaires ou locataires et est purement facultatif. 

Ce dispositif s’applique à toute personne : 

• Âgée de 18 ans et ayant moins de 31 ans
• salarié du secteur privé, agricole ou no percevant jusqu’à 1500€ net par mois
• salarié du secteur privé, agricole ou non en mobilité professionnelle 
• salarié de secteur privé, agricole ou non avec une promesse d'embauche de moins de 3 mois
• salarié du secteur privé, secteur agricole inclus age de plus de 30 ans et embauché depuis moins de 6 mois
• locataire d’un logement loué avec un bail mobilité
• locataire d'un logement loué par un organisme d'intermédiation locatif

Les types de logement éligibles sont les suivants : 

• le logement doit être la résidence principale du locataire, cela peut être un logement loué nu ou meublé 
• le logement doit être décent et respecter le règlement sanitaire départemental
• Disposer d'un loyer de charges comprises n'excédant pas les 1300€ et la moitié des ressources du locataire
• faire l’objet d’un contrat de location comportant une clause résolutoire 

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Remarque : 

Si le locataire est étudiant, il peut bénéficier de ce dispositif à condition d’avoir moins de 30 ans, sans ressources, si le montant du loyer n'excède pas 800€/mois en Ile de France et 600€/mois hors Ile de France. Il doit également justifier d'une inscription dans un établissement d'enseignement supérieur pour l’année scolaire en cours. 

La procédure pour obtenir ce dispositif comporte 5 étapes clés : 

1. La demande est effectuée en ligne sur action logement par le locataire
2. la décision d’action au logement est ensuite transmise au locataire
3. Délivrance du VISA au locataire et à télécharger sur son espace personnel action logement 
4. Remise du VISA au prolétaire 
5. Demande d’un contrat de cautionnement par le propriétaire en l’organisant en ligne su rl site action logement 

Enfin, ce dispositif est cumulable avec d’autres aides telles que : 

• Les aides au logement : CAF, APL, ALF, ALS
• L’avance Loca-pass, qui est un prêt sans intérêts 
• l’aide Mobili-jeune
• l’aide à la mobilité

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Les diverses clauses interdites par le contrat, sont les mêmes que celles d'un contrat de bail d’habitation, il est donc interdit d’avoir une clause qui oblige le locataire à signer en plus du bail un contrat pour la location d’équipements ou encore une clause qui autorise un propriétaire de diminuer ou supprimer sans contrepartie équivalente des prestations prévues au bail.

Pour les obligations de la loi ALUR sur les propriétaires, ils doivent se conformer à certaines règles de mise en location telles que : effecteur un DPE, la mise en place de détecteurs de fumée, la demande d’un permis de louer, établir une notice d’informations, le respect de l’encadrement des loyers et de l’application des nouveaux contrats de locations. Ces nouveaux contrats ont été mis à jour et doivent contenir les éléments suivants : 

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• la surface habitable
• le loyer référence de la zone
• la nature et le montant des travaux effectué depuis la fin du dernier contrat de location
• la date de versement du dernier loyer versé par le dernier locataire
• les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication dans le logement
• l’obligation de ne pas expulser ses locataires durant la trêve hivernale qui est du 1er novembre au 31 mars.

Enfin, pour ce qui est de la protection des propriétaires bailleurs, s’ils ont plus de 65 ans et que leurs revenus sont inférieur à 1,5 le SMIC, l’offre de relogement du locataire n’est plus obligatoire.

Voici donc les différents impacts de la loi ALUR pour vous, propriétaire de locations meublées, par ailleurs si vous souhaitez confier la gestion de votre logement à une agence, Homerez peut s'en charger et également vous apporter divers conseils afin d'être en règle avec les dernières lois.