Loueur Meublé Professionnel location saisonnière

En tant que propriétaire de location saisonnière, il est essentiel de comprendre en détail le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Ce statut offre des avantages, mais pour en bénéficier, une connaissance des critères d'éligibilité, des implications fiscales et des obligations sociales est indispensable.

Dans cet article, nous fournirons un guide complet pour les propriétaires de locations saisonnières cherchant à optimiser leur gestion et leur fiscalité.

Conditions LMP : Comment obtenir le statut

Le statut de Loueur Meublé Professionnel peut être exercé en société ou non mais il n'est pas accordé automatiquement. Pour être loueur meublé professionnel des conditions doivent être remplies pour obtenir ce statut, et nous allons les détailler ici.

• Le seuil de revenus locatifs annuels : Il faut que les revenus sur l'année civile de l’activité de location meublée soient supérieurs à 23 000 €.
• La proportion par rapport aux autres revenus du foyer : Ces recettes annuelles doivent être supérieures au total des autres revenus du foyer fiscal.

Si l’une des ces conditions ne sont pas remplies vous serez alors considéré comme un loueur meublé non professionnel. Cependant si vous les remplissez ce statut de loueur meublé professionnel s’applique à l’ensemble des mises en  locations meublées du foyer fiscal étant des meublés de tourisme

Comprendre ces critères est essentiel pour ceux qui envisagent de franchir le pas vers le statut LMP.

Le loueur meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre des commerces et des sociétés et au registre national des entreprises.

Loueur Meublé Professionnel : Fiscalité

En tant que LMP, vos revenus locatifs sont classés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) professionnels. Cela signifie que vous êtes considéré comme exerçant une activité commerciale, ce qui veut dire que vous êtes soumis à l' impôt sur le revenu, vous devez déclarer vos revenus d'activité auprès de l’administration fiscale. De plus, si vous exercez cette activité par le biais d’une Société civile Immobilière (SCI), vous êtes soumis à l'impôt sur les sociétés.

1. Régime réel d'imposition et régime de la micro entreprise  :

Selon le chiffre d’affaires, Les LMP sont obligés de déclarer leurs revenus au régime réel d'imposition ou au régime de la micro entreprise. Le régime réel offre plus de flexibilité et permet une déclaration détaillée des revenus et des charges. Pour ce qui est des seuils de chiffre d’affaires générés au cours de l’année 2024, pour la micro entreprise le régime suivant est applicable : 

• Le chiffre d’affaire ne dépasse pas 188 700 € pour une location de meublé classée
• Le chiffre d’affaires ne dépasse pas 15 000 € pour une location meublée non classée

2. Déduction des charges :

Les charges liées à l'activité de location meublée professionnelle peuvent être déduites du résultat fiscal, c'est-à-dire du loyer perçu,  lorsque vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Cela inclut : 

• Les frais d'entretien et de réparation
• Les frais de gestion et d’assurances 
• Les frais d’établissements (frais de notaire, de constitution de société…)
• Impôts locaux
• Intérêts d’emprunts
• Amortissement du mobilier et des améliorations

3. Amortissement du bien meublé :

L'un des avantages majeurs du statut LMP est la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier sur une durée déterminée. L'amortissement permet de déduire une partie du prix d'achat du bien chaque année, réduisant ainsi le revenu imposable. Il en va de même pour le mobilier et les réparations, cet amortissement peut aller d’une durée de 5 à 10 ans pour un taux compris entre 10 et 20 % par an.

4. Déficit foncier :

Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, vous pouvez générer un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

5. Assujettissement à la TVA :

En tant que LMP, vous n’êtes pas assujettis à la TVA, cette taxe est seulement réservée pour les locations meublées avec prestation de services et aux chambres d'hôtes.

6. Plus-value professionnelle :

En cas de revente du bien, les plus-values réalisées par un Loueur Meublé Professionnel sont considérées comme des plus-values professionnelles. Ces plus-values bénéficient du régime des plus-values qui permet d’être exonéré d'impôts partiellement en fonction de la durée de détention du bien. Le type d'exonération change en fonction de vos recettes : 

• L'exonération est totale lorsque les recettes de la location sont inférieures à 90 000 € Hors taxe au cours des deux années civiles précédant la cession avec une activité de location en meublé qui a démarré depuis au moins 5 ans.
• L'exonération est partielle lorsque le recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000 €

Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

La différence "LMNP et LMP" dépend de plusieurs facteurs, notamment les objectifs financiers, la nature de l'activité locative, et les préférences personnelles. Voici quelques raisons pour lesquelles quelqu'un pourrait opter pour l'un ou l'autre statut :

Loueur Meublé Professionnel (LMP) :

1. Optimisation fiscale : Le statut LMP offre des avantages fiscaux significatifs, tels que la possibilité d'amortir le bien et le mobilier, ainsi que des déductions de charges. Cela peut permettre de réduire le revenu imposable et, par conséquent, la charge fiscale.
2. Plus grande flexibilité comptable : En optant pour le régime réel d'imposition, les Loueurs Meublés Professionnels ont une plus grande flexibilité pour déclarer leurs revenus et leurs charges, ce qui peut être avantageux pour une gestion optimale.
3. Exonération de la TVA
4. Possibilité de constituer un patrimoine professionnel : Les plus-values générées par la revente d'un bien sont considérées comme des plus-values professionnelles, ce qui peut entraîner des avantages fiscaux.
5. Exonération de l' impôt sur la fortune immobilière, c'est une option fiscale intéressante dans le cadre d’une activité commerciale locative

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

1. Simplicité administrative : Le statut LMNP est souvent moins contraignant sur le plan administratif. Il peut être plus adapté pour ceux qui préfèrent une gestion simplifiée de leur activité locative.
2. Seuil de recettes locatives plus bas : Le statut LMNP peut être accessible plus facilement, car le seuil de recettes pour être considéré comme professionnel est plus élevé pour les LMP.
3. Moins de contraintes comptables : Les Loueurs Meublés Non Professionnels peuvent opter pour le régime micro-BIC, qui simplifie la déclaration en appliquant un abattement forfaitaire sur les revenus.
4. Cotisations sociales allégées : Les cotisations sociales pour les LMNP sont généralement moins élevées que celles des LMP, ce qui peut être avantageux du point de vue financier.
5. Accès à la location saisonnière : Le statut LMNP peut être plus adapté pour ceux qui souhaitent pratiquer la location saisonnière de manière occasionnelle sans avoir à respecter toutes les obligations des Loueurs Meublés Professionnels.

Un point pour les Loueurs Meublés Professionnels URSSAF

Suite à votre inscription au RCS, vous devez déclarer votre activité de Loueur Meublé Professionnel à l'Urssaf. Cette déclaration peut souvent être effectuée en ligne sur le site de l'Urssaf.

En tant que LMP, vous devrez effectuer des déclarations périodiques à l'Urssaf pour informer l'organisme de vos revenus et de votre situation. Ces déclarations permettent de calculer les cotisations sociales dues.

Une fois les cotisations calculées, vous devrez les régler à l'Urssaf. Les modalités de paiement peuvent varier, mais le plus souvent, il est possible de payer en ligne, par prélèvement automatique, par chèque, ou par virement.

Il est important de suivre régulièrement votre compte Urssaf pour vous assurer que toutes les déclarations ont été prises en compte correctement et que les cotisations sont à jour.

Assurez-vous de respecter les délais de déclaration et de paiement pour éviter tout problème de retard ou de pénalité. Il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable ou un professionnel de la fiscalité pour vous assurer que vous comprenez bien vos obligations en tant que Loueur Meublé Professionnel et pour vous guider dans le processus administratif.

Note : Si vous êtes à l'étranger, vous pourriez être qualifié de loueur meublé professionnel dû à de récentes politiques pour le statut LMP pour les expatriés.

Conclusion

Ce guide complet vous fournit les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées. En naviguant avec confiance dans le monde complexe de la location saisonnière, vous pourrez tirer pleinement parti du statut de Loueur Meublé Professionnel.

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