Location saisonnière : tarification dynamique & outils

Dans un marché de la location saisonnière de plus en plus concurrentiel, fixer le bon prix au bon moment est devenu un véritable défi pour les propriétaires. Un tarif trop élevé peut décourager les voyageurs, tandis qu’un prix trop bas entraîne une perte de revenus. 

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C’est là qu’intervient la tarification dynamique : une stratégie qui adapte automatiquement le prix des nuitées en fonction de la demande, de la saisonnalité, des événements locaux ou encore du taux d’occupation. Grâce à des outils spécialisés, les propriétaires peuvent désormais optimiser leurs revenus tout en maximisant leurs chances de réservation. Mais comment fonctionnent ces outils et lesquels sont les plus efficaces pour gérer sa location saisonnière ?

Qu’est ce que la tarification dynamique  ?

La tarification dynamique est une stratégie de prix qui modifie ces derniers en fonction des tendances du marché, des conditions en temps réel. Cela permet aux propriétaires de locations saisonnières d’ajuster les prix de leur propriété quotidiennement en fonction de l'offre, la demande, des prix des concurrents.

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Ils sont différents des prix statiques (prix fixes) qui restent constants dans le temps alors que le pricing dynamique permet de s'adapter aux dynamiques externes (données de marché, environnement…) afin d’optimiser les profits et augmenter les réservations, il impacte donc directement votre marge bénéficiaire par nuit qui augmente ou diminue en fonction de facteurs externes.

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Pour élaborer une véritable stratégie tarifaire et une stratégie commerciale, cet outil s’aide d’analyses de données du marché, cela va ensuite faire une mise à jour de  vos prix automatiquement tout au long de la journée. Cet outil est souvent soutenu par des technologies comme l’intelligence artificielle jumelée avec un logiciel de tarification dynamique.

Pourquoi est-elle essentielle en 2025 ?

Aujourd'hui dans le domaine de la location saisonnière, il faut savoir fixer un prix au bon moment, mais cela relève d'une science et ne se met pas en place au hasard. Les données montrent que de plus en plus de propriétaires s’aident alors de la tarification dynamique pour obtenir un prix optimal. En effet, nous constatons que 40 % des propriétaires qui ont mis en place une tarification des prix ont déjà reçu des réservations en moins de deux semaines.

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De plus, la tarification dynamique est un réel avantage concurrentiel à mettre en place, cela vous permet d'avoir une flexibilité inégalée par rapport à vos concurrents qui se positionne dans  la même zone géographique que vous. Elle est également très utilisée sur le marché très compétitif de la location saisonnière, notamment sur les plateformes leaders du marché : Airbnb et Booking.

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Les facteurs clés influençant le prix final : 

La tarification dynamique applique des tarifs en fonction de différents éléments externes à votre propriété mais qui pourraient avoir une influence sur votre prix, ils sont les suivants : 

• Taux d’occupation et prix fixés par vos concurrents, il analyse les prix pratiqués pour des propriétés comparables à la vôtre dans un rayon de 2km
• Fluctuation de l’offre 
• Fluctuation de la demande, l’outil ajuster des prix en fonction des comportements des clients ou en fonction les périodes de pointes, cela permet de garantir des prix compétitifs en période de forte demande tout en évitant d’établir des prix excessifs pour lesquels les voyageurs ne seraient pas prêts à payer 
• Saisonnalité : selon les périodes (vacances scolaires, été/hiver), la demande monte ou baisse. L’outil augmente les prix en haute saison et les diminue en basse saison pour rester attractif.
• Événements locaux :  un festival, un salon ou un match crée un pic de demande sur quelques jours. L’outil repère ces dates et ajuste les prix (et parfois le séjour minimum) à la hausse, puis revient à la normale après l’événement.
• conditions météorologiques :un beau week-end peut déclencher des réservations de dernière minute (plage, randonnée) : l’outil monte un peu les prix. S’il pleut, fait très chaud ou qu’une tempête est annoncée, la demande baisse : l’outil réduit les prix pour remplir le calendrier.

Voici les principaux facteurs, cependant, les outils de tarification dynamique peuvent se baser sur plus de 50 critères différents. Les données sur les outils de tarification dynamiques sont collectées toutes les 6 à 12 heures.

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Par exemple, voici comment vos prix peuvent être impactés  : 

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Les Variations typiques en semaine  :

• Weekends : +15-25%
• Nuits de semaine : Prix standard
• Dimanche soir : Souvent -10%

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Les Variations typiques dues aux événement locaux  :

• Conférences internationales : +40-80%
• Festivals locaux : +30-60%
• Vacances scolaires : +20-35%

Tarification dynamique : les outils 

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Globalement, pour ce qui est de Pricelabs notre avis est le suivant : PriceLabs séduit par ses réglages fins et ses intégrations, tandis que sur pricelabs les prix proposés sont au choix avec un forfait par annonce ou un pourcentage du CA. 

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Pour Beyond Pricing, l’avis que nous nous faisons est que l’outil  gère bien la demande et les événements mais sa tarification au pourcentage peut revenir plus cher. 

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Pour wheelhouse notre avis est que les utilisateurs apprécient le choix forfait/pourcentage, la transparence et les analytics malgré une prise en main avancée.

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Enfin, pour Airbnb, Smart Pricing est simple et gratuit mais parfois jugé trop bas et limité à l’écosystème Airbnb.

La tarification dynamique de Homerez : 

Chez Homerez, nous mettons en œuvre une tarification dynamique qui ajuste automatiquement le prix de chaque nuitée afin de refléter la demande réelle, jour après jour.

Le modèle prend en compte de nombreux signaux : saisonnalité, événements locaux, avance de réservation, pression concurrentielle, taux d’occupation, tendances de recherche et conditions météorologiques. Chaque bien dispose d’une base tarifaire définis avec le propriétaire (prix plancher et plafond, durée minimale de séjour, fenêtres d’anticipation) afin d’assurer cohérence et sécurité.Lorsque la demande s’intensifie (vacances, festivals, salons), les prix s’ajustent à la hausse ; en périodes plus calmes, ils s’assouplissent pour préserver le taux d’occupation.

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Les tarifs sont synchronisés en temps réel sur l’ensemble des canaux (Airbnb, Booking.com, Abritel), ainsi que sur Homerez Travel et le mini-site dédié.

Vous conservez la maîtrise via votre espace personnel homerez ainsi que sur l'application  My Account : visibilité complète, scénarios d’exception, blocage de dates et ajustements manuels à tout moment.

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L’objectif est d’offrir un prix toujours compétitif, de réduire les nuits vacantes et de maximiser les revenus, tout en simplifiant la gestion au quotidien.

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