Investir sans apport

Investissement locatif sans apport

Par Nathalie Dubois, publié le 10/06/2024 • Temps de lecture : 5 min

Dernière mise à jour : Jun 10, 2024

Nos équipes d'experts de la location saisonnière vous accompagnent dans votre projet locatif et vous partagent les astuces à connaître sur notre blog.

Investissement locatif sans apport : Est-ce possible ?

Le frein à la plupart des investissements immobiliers est l’apport initial. C’est une somme à verser au moment de l’acquisition du bien immobilier pour soulager la banque d'une partie de l'investissement et la rassurer sur vos capacités de remboursement. En règle générale, l'apport personnel d'achat immobilier sert à payer les frais relatifs à l'emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.). C’est aussi souvent un pourcentage du montant total.

L’investissement locatif est l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location et pouvoir obtenir des revenus réguliers. Il est donc très difficile d’emprunter sans apport, mais pas impossible. Cependant, le fait d’acheter pour louer peut-être un avantage au moment de négocier votre prêt immobilier sans apport étant donné que vous aurez tout de suite une rentrée d’argent en plus de votre salaire. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, cela peut vous aider à obtenir un prêt sans apport tant que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 35%. Vous pouvez le calculer sur cette page de Selectra.   

Investir sans apport

Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

Pour réaliser un investissement locatif sans apport, il faudra préparer un dossier solide qui rassure les banques, tout en vous renseignant sur vos capacités financières et sur les différentes enseignes.

Effectuez une simulation complète avant votre demande de prêt

Lorsque vous souhaitez emprunter auprès d’une banque, vous devez avoir en tête jusqu’à quelle hauteur vous pouvez rembourser vos mensualités. Vous devez prendre en compte trois aspects :

  • La durée du prêt : plus le prêt est long, plus les mensualités diminuent, mais vous devrez payer pendant plus longtemps (bien qu’il soit possible de faire racheter votre prêt)
  • Le taux d’intérêt du prêt : Plus il est élevé, plus vous paierez la banque. Il est possible de le réduire en ouvrant un compte bancaire chez la banque qui vous prêtent.
  • La mensualité du prêt : Jusqu'à combien vous pouvez rembourser la banque tous les mois.

Ces informations vous permettront de savoir jusqu'à quel montant vous pouvez emprunter.

Bon à savoir : Le montant des intérêts payés chaque mois dépend du capital restant à cette date. Au début du prêt, le capital à rembourser est encore élevé, ce qui entraîne des intérêts élevés : la part des intérêts dans les premières mensualités sera donc plus importante. À l'inverse, en fin de prêt, le capital restant dû est réduit : le montant des intérêts diminue considérablement, et les dernières mensualités sont principalement composées du remboursement du capital.

Préparez le dossier de demande de prêt avec soin

Pour obtenir un prêt sans apport, ou un prêt à 110% qui inclut également les charges annexes, il est crucial de convaincre la banque de votre fiabilité et de votre capacité à rembourser.

Voici quelques recommandations pour y parvenir :

  • Stabilité de l'emploi : Un contrat à durée indéterminée (CDI) avec plusieurs années d’ancienneté est un atout majeur.
  • Revenus adéquats : Assurez-vous que vos revenus sont suffisants pour couvrir vos dépenses et le remboursement du prêt.
  • Secteur d’activité prometteur : Travailler dans un domaine en croissance peut renforcer votre dossier.
  • Capacité d’épargne : Montrez que vous êtes capable d’épargner régulièrement.

Pour constituer un dossier solide, incluez des documents tels que :

  • Votre avis d'imposition
  • Votre contrat de travail
  • Vos relevés de compte bancaire
  • Vos bulletins de salaire

Sollicitez l'aide d'un courtier en prêt immobilier

Un courtier immobilier joue un rôle clé dans la recherche de financement pour son client. Grâce à leurs contacts privilégiés, ils peuvent renforcer votre demande de prêt et vous conseiller sur vos chances d'obtenir un crédit immobilier sans apport.

Pour trouver un courtier immobilier, plusieurs options s'offrent à vous : utilisez des plateformes en ligne, contactez des agences de courtiers dans votre région, ou faites appel à un professionnel indépendant.

Il est essentiel de vérifier certains critères avant de choisir un courtier immobilier :

  • Assurez-vous qu'il détient l'habilitation IOBSP (Intermédiaire en Opération de Banque et Service de Paiement) et qu'il est enregistré à l'ORIAS (registre unique des intermédiaires en assurance, banque et financement).
  • Privilégiez un courtier expérimenté et connaissant bien le marché local.
  • Consultez les avis en ligne pour évaluer sa réputation.

En outre, renseignez-vous sur ses honoraires, ses conditions de travail, sa transparence et sa capacité à communiquer efficacement. Les courtiers sont généralement rémunérés par un pourcentage du financement, compris entre 0.5% et 0.8%. Contactez-le directement pour obtenir ces informations.

L'effet de levier du crédit : un atout majeur du prêt immobilier sans apport

L'effet de levier du crédit constitue un atout majeur pour le prêt immobilier sans apport, particulièrement dans le cadre d'un investissement locatif. En finançant l'intégralité du bien par un prêt immobilier, l'investisseur peut utiliser les loyers perçus pour rembourser tout ou partie des mensualités de l'emprunt.

Ainsi, le coût effectif de l'acquisition est pris en charge par les locataires, permettant à l'investisseur de maîtriser son taux d'endettement et d'être éligible pour de nouveaux investissements.

De plus, l'effet de levier permet de profiter de l'appréciation progressive du bien : si la valeur de celui-ci augmente plus rapidement que le taux du crédit, l'investisseur réalise un bénéfice.

Toutefois, il est crucial de bien maîtriser cet effet de levier, car il peut aussi amplifier les pertes en cas de dépréciation du bien, de vacances prolongée du logement, ou d'augmentation imprévue des charges liées à la location.

Quelles sont les meilleures banques pour un investissement locatif sans apport

Bien que l'obtention d'un prêt immobilier sans apport dépende du dossier de chaque demandeur, certaines banques se distinguent par leur communication sur ce type de prêt. Voici quelques-unes des meilleures options :

  • Crédit Agricole : Privilégie les primo-accédants, les épargnants et les investisseurs locatifs.
  • BoursoBank (ex Boursorama banque) : Recommande d'avoir un proche garant, un dossier complet, des finances assainies et une situation professionnelle stable.
  • La Banque Postale : Suggère d'avoir une bonne tenue de compte, une assurance vie ou un livret, être primo-accédant et limiter le prêt à 150 000 € dans les zones tendues.
  • Crédit Mutuel : Indique qu'un apport n'est jamais obligatoire, bien que souvent avantageux.
  • Fortuneo : Explique que le prêt sans apport est possible pour les jeunes actifs et ceux ayant une épargne diversifiée et rémunératrice.

Il est également possible d'obtenir un prêt à 110% auprès d'autres entités bancaires, même si certains peuvent refuser votre demande.

Les aides financières pour accéder à l’investissement locatif sans apport

Il existe plusieurs aides financières pour vous aider fiscalement. Ces subventions ne viennent pas directement en aides à l’achat sans apport, mais peuvent vous permettre de profiter de l’effet levier du crédit et de défiscaliser.

Voici un tableau comparatif des dispositifs d'investissement locatif qui vous offrent des avantages fiscaux selon la date de réalisation de votre investissement et les conditions de location du logement :

Nom du dispositif Pinel Denormandie Loc'Avantages
Déduction fiscale Réduction d'impôt Réduction d'impôt Réduction d'impôt (variable selon le niveau de loyer)
Type de logement
  • Neuf
  • En l'état futur d'achèvement
  • Avec travaux de rénovation (ou réhabilitation) représentant au moins 25 % du coût total
  • Ancien avec travaux d'amélioration ou de transformation représentant au moins 25 % du coût total Récent ou ancien, avec ou sans travaux
    Délai de souscription Jusqu'au 31 décembre 2024 Jusqu'au 31 décembre 2024 Jusqu'au 31 décembre 2027
    Localisation dans des zones restreintes Oui (zones A, A bis ou B1) Oui (dans certaines communes seulement) Oui (selon convention avec l'Anah : Agence nationale de l'habitat)
    Avantage fiscal Réduction d'impôt Réduction d'impôt Réduction d'impôt (variable selon le niveau de loyer)
    Durée de la location Engagement initial de 6 ou 9 ans (renouvelable pour 3 ans) Engagement initial de 6 ou 9 ans (renouvelable pour 3 ans) Engagement de 6 ans
    Plafonds de loyers Oui, différents selon la localisation du logement Oui, différents selon la localisation du logement (les mêmes que pour le dispositif Pinel) Oui (3 niveaux au choix : intermédiaire, social, très social)
    Plafonds de ressources pour le locataire Oui, différents selon la localisation du logement Oui, différents selon la localisation du logement (les mêmes que pour le dispositif Pinel) Oui
    Cumul avec un autre dispositif Oui avec Denormandie pour un autre logement (dans la limite de 2 pour une même année) Oui avec Pinel pour un autre logement (dans la limite de 2 pour une même année) Non
    Investissements outre-mer Oui, avec des règles spécifiques Oui, avec des règles spécifiques Oui, avec des règles spécifiques
    Plafonnement global des niches fiscales Oui Oui Oui
    Particularités
  • Habitat collectif uniquement
  • Dispositif - Pinel + à partir de 2023
  • Dispositif particulier pour la région Bretagne
  • Respect de critères de performance énergétique
  • Respect de critères de performance énergétique
  • Recours à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé) pour la gestion d'un bien immobilier locatif
  • Signature obligatoire d'une convention avec l'Anah : Agence nationale de l'habitat
  • Respect de critères de performance énergétique
  • Avantage fiscal accru en cas d'intermédiation locative
  • FAQ relatives aux investissements locatifs sans apport

    Quelle est la différence entre un investissement et un investissement locatif ?

    La différence entre un investissement et un investissement locatif réside dans l'objectif et l'utilisation du bien acquis. Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier spécifiquement pour le mettre en location pendant une durée indéterminée, dans le but de se constituer un patrimoine, de bénéficier de réductions d'impôts, et de percevoir des revenus supplémentaires. 

    En revanche, un investissement général peut prendre de nombreuses formes et ne se limite pas nécessairement à l'immobilier ou à la mise en location d'un bien. L'immobilier locatif attire de plus en plus d'investisseurs en raison de ses nombreux avantages, bien qu'il comporte certains risques qu'il est possible de mitiger avec des solutions adaptées.

    Comment acheter sans apport dans le cadre d’une SCI ?

    Acheter sans apport dans le cadre d’une SCI est possible grâce à quelques particularités de ce type de structure. Contrairement à un prêt immobilier demandé par un particulier, où la banque exige un apport de 10 % pour couvrir les frais d'acquisition, les emprunts réalisés par une SCI (Société Civile Immobilière) bénéficient d'une approche différente.

    Dans une SCI, vous empruntez à plusieurs associés (au minimum deux), ce qui répartit les risques d’impayés sur plusieurs emprunteurs, un aspect crucial pour l’établissement prêteur qui cherche à minimiser ses risques. De plus, si l’objectif de la SCI est l’investissement locatif, les loyers perçus peuvent couvrir les mensualités du prêt, réduisant ainsi encore davantage le risque pour la banque. Ces éléments rendent souvent l’apport initial non nécessaire pour une SCI, car la banque est plus assurée de récupérer son prêt.

    Comment fonctionne le déficit foncier et l’optimisation fiscale ?

    Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant du loyer les charges liées à la rénovation ou à la restauration du bien loué. Cette déduction concerne notamment les travaux de rénovation, les frais de gestion locative et les intérêts d'emprunt. 

    Un financement sans apport personnel peut maximiser le montant de l'emprunt immobilier, des intérêts payés et, par conséquent, le déficit foncier généré. Il est à noter que le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Cependant, s'il dépasse ce plafond, il peut être reporté sur les 6 années suivantes (sur l'ensemble des revenus du foyer) ou les 10 années suivantes (uniquement sur les revenus fonciers).

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