Nos équipes d'experts de la location saisonnière vous accompagnent dans votre projet locatif et vous partagent les astuces à connaître sur notre blog.
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Le frein à la plupart des investissements immobiliers est l’apport initial. C’est une somme à verser au moment de l’acquisition du bien immobilier pour soulager la banque d'une partie de l'investissement et la rassurer sur vos capacités de remboursement. En règle générale, l'apport personnel d'achat immobilier sert à payer les frais relatifs à l'emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.). C’est aussi souvent un pourcentage du montant total.
L’investissement locatif est l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location et pouvoir obtenir des revenus réguliers. Il est donc très difficile d’emprunter sans apport, mais pas impossible. Cependant, le fait d’acheter pour louer peut-être un avantage au moment de négocier votre prêt immobilier sans apport étant donné que vous aurez tout de suite une rentrée d’argent en plus de votre salaire. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, cela peut vous aider à obtenir un prêt sans apport tant que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 35%. Vous pouvez le calculer sur cette page de Selectra.
Pour réaliser un investissement locatif sans apport, il faudra préparer un dossier solide qui rassure les banques, tout en vous renseignant sur vos capacités financières et sur les différentes enseignes.
Lorsque vous souhaitez emprunter auprès d’une banque, vous devez avoir en tête jusqu’à quelle hauteur vous pouvez rembourser vos mensualités. Vous devez prendre en compte trois aspects :
Ces informations vous permettront de savoir jusqu'à quel montant vous pouvez emprunter.
Bon à savoir : Le montant des intérêts payés chaque mois dépend du capital restant à cette date. Au début du prêt, le capital à rembourser est encore élevé, ce qui entraîne des intérêts élevés : la part des intérêts dans les premières mensualités sera donc plus importante. À l'inverse, en fin de prêt, le capital restant dû est réduit : le montant des intérêts diminue considérablement, et les dernières mensualités sont principalement composées du remboursement du capital.
Pour obtenir un prêt sans apport, ou un prêt à 110% qui inclut également les charges annexes, il est crucial de convaincre la banque de votre fiabilité et de votre capacité à rembourser.
Voici quelques recommandations pour y parvenir :
Pour constituer un dossier solide, incluez des documents tels que :
Un courtier immobilier joue un rôle clé dans la recherche de financement pour son client. Grâce à leurs contacts privilégiés, ils peuvent renforcer votre demande de prêt et vous conseiller sur vos chances d'obtenir un crédit immobilier sans apport.
Pour trouver un courtier immobilier, plusieurs options s'offrent à vous : utilisez des plateformes en ligne, contactez des agences de courtiers dans votre région, ou faites appel à un professionnel indépendant.
Il est essentiel de vérifier certains critères avant de choisir un courtier immobilier :
En outre, renseignez-vous sur ses honoraires, ses conditions de travail, sa transparence et sa capacité à communiquer efficacement. Les courtiers sont généralement rémunérés par un pourcentage du financement, compris entre 0.5% et 0.8%. Contactez-le directement pour obtenir ces informations.
L'effet de levier du crédit constitue un atout majeur pour le prêt immobilier sans apport, particulièrement dans le cadre d'un investissement locatif. En finançant l'intégralité du bien par un prêt immobilier, l'investisseur peut utiliser les loyers perçus pour rembourser tout ou partie des mensualités de l'emprunt.
Ainsi, le coût effectif de l'acquisition est pris en charge par les locataires, permettant à l'investisseur de maîtriser son taux d'endettement et d'être éligible pour de nouveaux investissements.
De plus, l'effet de levier permet de profiter de l'appréciation progressive du bien : si la valeur de celui-ci augmente plus rapidement que le taux du crédit, l'investisseur réalise un bénéfice.
Toutefois, il est crucial de bien maîtriser cet effet de levier, car il peut aussi amplifier les pertes en cas de dépréciation du bien, de vacances prolongée du logement, ou d'augmentation imprévue des charges liées à la location.
Bien que l'obtention d'un prêt immobilier sans apport dépende du dossier de chaque demandeur, certaines banques se distinguent par leur communication sur ce type de prêt. Voici quelques-unes des meilleures options :
Il est également possible d'obtenir un prêt à 110% auprès d'autres entités bancaires, même si certains peuvent refuser votre demande.
Il existe plusieurs aides financières pour vous aider fiscalement. Ces subventions ne viennent pas directement en aides à l’achat sans apport, mais peuvent vous permettre de profiter de l’effet levier du crédit et de défiscaliser.
Voici un tableau comparatif des dispositifs d'investissement locatif qui vous offrent des avantages fiscaux selon la date de réalisation de votre investissement et les conditions de location du logement :
La différence entre un investissement et un investissement locatif réside dans l'objectif et l'utilisation du bien acquis. Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier spécifiquement pour le mettre en location pendant une durée indéterminée, dans le but de se constituer un patrimoine, de bénéficier de réductions d'impôts, et de percevoir des revenus supplémentaires.
En revanche, un investissement général peut prendre de nombreuses formes et ne se limite pas nécessairement à l'immobilier ou à la mise en location d'un bien. L'immobilier locatif attire de plus en plus d'investisseurs en raison de ses nombreux avantages, bien qu'il comporte certains risques qu'il est possible de mitiger avec des solutions adaptées.
Acheter sans apport dans le cadre d’une SCI est possible grâce à quelques particularités de ce type de structure. Contrairement à un prêt immobilier demandé par un particulier, où la banque exige un apport de 10 % pour couvrir les frais d'acquisition, les emprunts réalisés par une SCI (Société Civile Immobilière) bénéficient d'une approche différente.
Dans une SCI, vous empruntez à plusieurs associés (au minimum deux), ce qui répartit les risques d’impayés sur plusieurs emprunteurs, un aspect crucial pour l’établissement prêteur qui cherche à minimiser ses risques. De plus, si l’objectif de la SCI est l’investissement locatif, les loyers perçus peuvent couvrir les mensualités du prêt, réduisant ainsi encore davantage le risque pour la banque. Ces éléments rendent souvent l’apport initial non nécessaire pour une SCI, car la banque est plus assurée de récupérer son prêt.
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant du loyer les charges liées à la rénovation ou à la restauration du bien loué. Cette déduction concerne notamment les travaux de rénovation, les frais de gestion locative et les intérêts d'emprunt.
Un financement sans apport personnel peut maximiser le montant de l'emprunt immobilier, des intérêts payés et, par conséquent, le déficit foncier généré. Il est à noter que le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Cependant, s'il dépasse ce plafond, il peut être reporté sur les 6 années suivantes (sur l'ensemble des revenus du foyer) ou les 10 années suivantes (uniquement sur les revenus fonciers).
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